▲한상영 변호사_법무법인 백석
대출을 받아 집을 구입했지만, 집값이 떨어져 집을 매각하기가 힘들어지고 주택담보대출 원리금을 상환하기 벅차서 생계에 곤란을 겪고 있는 하우스푸어의 ‘푸념’이 사회문제가 되고 있다. 이를 해결하기 위해 최근 대통령직 인수위원회에서는 ‘지분 일부매각 후 임대방식’으로 방향을 정리하고 세부사항을 조율 중이다. 일전 우리은행에서는 ‘신탁 후 임대방식’을 내놓았으나 거의 이용되지 못하고 있다. 위 방식들은 양자 모두 주택소유자들로 하여금 대출이자를 저렴한 임대료로 전환하여 내도록 하고, 자신의 주택에 계속 거주할 수 있게 하는 점에서는 똑 같다. 하지만 주택에 대한 소유권이 확정적으로 이전하느냐, 그리고 지분의 얼마가 이전되느냐에 대한 차이점이 있다. ‘신탁’은 특정의 목적을 위해 재산권을 수탁자에 이전하고, 수탁자는 수익자의 이익을 위해 그 재산권을 관리 처분하는 것을 말한다(신탁법 제1조). 여기서 수익자는 당연히 대출해준 은행이 된다. 주
택을 신탁할 경우 주택소유명의는 수탁자인 은행신탁부로 이전된다. 다만 신탁법상 수탁자는 이 주택을 최종 소유하는 것이 목적이 아니고, 단지 수익자의 이익을 위해 소유명의를 취득한 것에 불과하다. 만약 대출채무자가 정해진 기간 내에 대출금을 상환하지 못할 때에 비로소 수탁자가 이를 제3자에게 매각처분하게 되고, 이때의 제3자가 최종적인 주택매입자가 되는 것이다. 따라서 신탁의 경우 비록 주택소유권이 수탁자에 이전된다 하더라도 신탁계약에 정한 기간 동안에는 제3자에게 최종매각처분된 것이 아니다. 그래서 본래의 주택소유자는 양도소득세를 낼 필요가 없고, 수탁자도 취득세 등록세를 낼 필요가 없으며, 이 기간 동안에 대출금 상환이 있게 되면 주택의 최종처분이 이루어진 상태가 아니므로 대출채무자는 다시 주택소유명의를 수탁회사로부터 이전받을 수 있다. 그런데 현재 대통령직 인수위원회가 추진하는 지분일부 매각방식은 주택소유자의 지분 중 일부라 하더라도 그 지분이 확정적으로 공공기관에 매각하는 것이므로 신탁과는 차이가 있다. 다만 지분일부매각 방식도 대출채무자가 자금이 충분하여 일정 기간 내에 다시 그 매각된 지분을 다시 살 수 있는 재매입약정을 별도로 체결하므로 사실상 신탁방식과 동일하다. 그런데 지분일부매각방식은 대출채무자가 매각된 지분을 재매입할 수 없게 될 경우에는 복수의 소유자가 소로 지분을 공유하게 되므로 향후에 주택을 누구의 결정에 따라 어떻게 매각해야 하는지에 대한 복잡한 문제가 파생될 수 있다.
<군포신문 제649호 2013년 1월 17일(발행)~2013년 1월 23일>
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